פסק-דין בתיק ת"א 18638-04-10

1. לפניי תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, הידועים כחלקה 10 בגוש 12149, בכפר עארה, בשטח 6,551 מ"ר, שבבעלות משותפת של התובעת ושל הנתבעים (להלן: " המקרקעין") לסילוק יד ולהריסת הבתים שבנו מי מהנתבעים במקרקעין, הואיל ולא ניתנה הסכמתה לבניה/שימוש ייחודי.

2. לתובעת 766 מ"ר מתוך המקרקעין, המהווים 9/77 חלקים מהמקרעין (11.6%).

יתרת השטח של 5,786 מ"ר (88.4%) הוא בבעלות הנתבעים.

חלק מהנתבעים ביצעו, בינם לבין עצמם, מכירות והחלפת קרקעות שטרם נרשמו אך זכאים להירשם בלשכת רישום המקרקעין.

כך, נתבעת 16 קיבלה מתוקף הסכם עם רשות הפיתוח את מלוא חלקה של האחרונה והיא זכאית להירשם כבעלים של 2,212 מ"ר (33.7% מהמקרקעין).

כך גם נתבע מס' 15 רכש את חלקם של נתבעים 5-14 באופן שהוא זכאי להירשם כבעלים של כל החלקים של נתבעים 5-14 (כל בית אב ד'- כפי שיפורט להלן) בשטח 1,530 מ"ר (23.3% מהמקרקעין).

נתבעים 1,2 בעלי 1,531 מ"ר ביחד (23.3% מהמקרקעין). [יצוין כי יש מחלוקת פנימית באשר לשטח שבבעלות כל אחת מהן ברם הואיל ומחלוקת זו שבבעלות במקרקעין אינה בסמכות בית משפט זה והואיל והמומחה מטעם בית המשפט ממילא כלל את שני הנתבעים הללו באותו בית אב, כפי שיפורט להלן, הרי שמבחינת פסק דין זה יש להתיחס אליהן כגוף אחד].

נתבעות 3-4 בעלות 256 מ"ר כל אחת (4% מהמקרקעין) היינו 512 מ"ר ביחד (8%).

3. אין חולק כי לא קיים בין הצדדים הסכם פירוק או שיתוף במקרקעין, ולכן בעלותו של כל שותף משתרעת על כל אתר ואתר בקרקע, בהתאם לחלקו היחסי ואין לו זכות לחזקה יחודית בחלק מסוים.

אין גם חולק כי נתבעת 1 בנתה באפריל 2010 בית במקרקעין ללא הסכמת התובעת וללא היתרי בניה ונתבעים 16, ו/או 18 ו/או19 ו/או מי מטעמם בנו בית ב-2008 או 2009 וכי ניתנו צווי מניעה להמשך כל בניה עד פסק הדין. אין גם חולק כי נתבע 1 המרה את הצו פעם אחר פעם וביזה את ההחלטות דבר שהצריך דיונים רבים והחלטות.

4. על המקרקעין חלה תכנית מתאר עארה ענ/119. בהתאם לתכנית, 51.15% משטח החלקה מיועד לשטחים ציבוריים ודרכים ואילו 48.85% מיועד למגורים ראה חוו"ד המודד עמ' 3 ומכאן שחלקה של התובעת לאחר הפרשה לצרכי ציבור עומד על 374 מ"ר מהמקרקעין. ראה חוו"ד המודד עמ' 4.

5. בתביעתה עתרה התובעת כי בית המשפט יעשה שימוש בסמכותו לפי סעיף 46 ו/או סעיף 37 לחוק המקרקעין, ויורה על פירוק השיתוף במקרקעין בדרך של חלוקה בעין ותשלומי איזון. כ"כ ביקשה להורות על הריסת הבנייה שהתבצעה במקום, להורות לנתבעים לשלם לתובעת את חלקה היחסי מדמי השכירות שקיבלו או לשלם לתובעת דמי שימוש ראויים לפי השימוש שהם עושים בפועל במקרקעין.

התביעה הוגשה מבלי שנתמכה בהצעה לחלוקה ע"י חוות דעת מומחה מטעמה, או שומה לדמי שימוש ראויים.

6. בהסכמת כל הצדדים מונה המודד מר סוהיל זיאדן כמומחה מטעם בית המשפט לבדוק את אפשרות פירוק השיתוף במקרקעין. במסגרת זו התבקש המומחה לבדוק האם המקרקעין רשומים כיחידת רישום אחת, אם ניתן לחלק את המקרקעין בעין לפי דיני התכנון והבניה והתוכניות החלות על החלקה, אם דרך זו עדיפה על מכירת המקרקעין, וככל שניתן לבצע חלוקה, להציע תוכנית, תוך התחשבות ברצונות הצדדים, כולל מנגנון תשלומי איזון.

7. המומחה הגיש חוות-הדעת מיום 12/3/11 (במ/1) (חוות-דעת מילולית + תשריט במ/2). כל הצדדים שלחו שאלות הבהרה וקיבלו תשובות. השאלות והתשובות סומנו בהתאמה: במ/3, במ/4, במ/5. הואיל והחלוקה המוצעת חייבה תשלומי איזון, מונה השמאי מר דותן דרעי כמומחה מטעם בית המשפט. המומחה הגיש חוו"ד ביום 12/12/11 והשיב לשלאלות הבהרה של הצדדים.

8. בחוות-הדעת לאחר בדיקתו, כי לא קיימת בועדת התכנון ובניה עירון תוכנית חלוקה מאושרת וכי החלקה רשומה כיחידה אחת, כי ניתן לחלק בעין.

על החלקה קיימים שני בנינים אחד בצפון החלקה והשני בדרומה.

לשם הנוחיות והואיל ועסקינן בנתבעים רבים, חילק המומחה את הבעלויות לארבעה בתי אב. (חלוקה המקובלת על הצדדים).

בתי האב (לאחר תיקונים בשל החלפות שטחים ובעלויות שטרם נרשמו אך זכאים להירשם בלשכת רישום מקרקעין - הערה שלי- א.ד) הם כדלקמן: